Co warto wiedzieć przed wynajmem lokalu? Obowiązki i prawa obu stron umowy

Wynajem lokalu to niełatwe zadanie, zarówno dla jego właściciela, jak i dla samego najemcy. Należy podkreślić jednak, że wiele kwestii, związanych z tym właśnie zagadnieniem, reguluje polskie prawo. Co warto wiedzieć przed wynajmem? Jakie prawa i obowiązki spoczywają na obu stronach umowy? W krótkim poradniku zebraliśmy odpowiedzi na najważniejsze pytania.

Dzierżawa a najem

Najem i dzierżawa to dwa zupełnie odmienne pojęcia, choć niekiedy są one nadal mylone, stając się źródłem nieprzyjemnych nieporozumień. To właśnie dlatego, jeszcze przed wynajęciem lokalu, warto poznać owe różnice, by – już na wstępie – dokładnie sprecyzować swoje potrzeby i oczekiwania. Niezwykle pomocy w tej kwestii będzie z pewnością artykuł "Różnica między dzierżawą a najmem – co musisz wiedzieć?", w którym dokładnie przeanalizowano obie formy współpracy pomiędzy najemcą a właścicielem lokalu.

Jak się okazuje, podstawowa różnica sprowadza się tutaj do chęci osiągnięcia pożytku z przedmiotu, podlegającego umowie. Ci, którzy zamierzają więc czerpać korzyści z wynajętego lokalu, powinni zdecydować się na jego dzierżawę.

Umowa najmu to z kolei idealne rozwiązanie dla osób, które nie są nastawione na pobieranie pożytku z danej nieruchomości.

Jak przygotować nieruchomość do najmu?

Zanim jednak pomiędzy najmującym a właścicielem lokalu zostanie podpisana stosowna umowa, nieruchomość powinna zostać odpowiednio przygotowana, dzięki czemu zabezpieczona zostanie jej wartość, co w konsekwencji pozwoli uniknąć nieprzyjemnych problemów w przyszłości. Działania te obejmują m.in.:

• udokumentowanie stanu danego lokalu, w tym przede wszystkim jego wyposażenia i sprzętów,
• ustalenie kaucji, która pozwoli na naprawę ewentualnych szkód, powstałych z winy najmującego. Kaucja przydaje się również w momencie pojawienia się zaległości w opłatach,
• ubezpieczenie lokalu, stanowiące niezwykle istotny aspekt w przypadku nieprzewidzianych zdarzeń, jak chociażby kradzież czy wypadek.

Dzięki podjęciu wymienionych kroków właściciel lokalu zostaje zabezpieczony na wypadek pojawienia się różnego rodzaju problemów. Warto podkreślić jednak, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za stopniowe zużywanie się rzeczy, które użytkowane były w prawidłowy sposób.

Jakie prawa i obowiązki posiada wynajmujący?

Wspomniana nieco wcześniej kaucja to jedno z najważniejszych praw właściciela lokalu. Warto podkreślić jednak, że jej wysokość nie może przekroczyć 12 czynszów za daną nieruchomość. Taka kaucja musi być również zwrócona w pełnej kwocie w momencie rozwiązania umowy, jeśli w lokalu nie zostały poczynione żadne szkody. Wśród innych praw wynajmującego wymienia się również m.in. prawo do:

• podniesienia wysokości czynszu,
• wypowiedzenia umowy z miesięcznym wyprzedzeniem, jeśli lokal użytkowany jest w sposób sprzeczny z umową lub gdy jego najemca zalega z opłatami.

Obowiązkiem wynajmującego będzie z kolei wydanie lokalu w stanie, opisywanym w umowie i utrzymywanie takiego stanu przez cały okres najmu.

Jakie są obowiązki najemcy?

Obowiązki, związane z najmem lokalu, spoczywają również na najemcy. Na takiej liście znalazł się m.in. obowiązek:

• regularnego opłacania czynszu w wysokości, ustalonej przy podpisywaniu umowy,
• wykorzystywania lokalu w umówiony wcześniej sposób,
• troski o dobry stan higieniczno-sanitarny i techniczny nieruchomości.

Jeśli najemca nie wywiązuje się z tych obowiązków, wykorzystując lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub wyraźnie zaniedbując jego stan, jego właściciel może wypowiedzieć umowę najmu. Co ważne, w przypadku takiego wypowiedzenia nie obowiązuje konieczność zachowania terminów, ustanowionych w polskim prawie.

Jakie prawa spoczywają po stronie najemcy?

Najemca, podobnie jak wynajmujący, posiada nie tylko obowiązki, ale również i prawa. Wśród tych najważniejszych wymienia się prawo do uzyskania informacji, związanych z dokładną wysokością czynszu i kaucji, które powinny być udzielone już w pierwszej rozmowie, dotyczącej najmu. Dodatkowo, podpisując stosowne dokumenty, najemca zyskuje prawo do prywatności i spokoju oraz do korzystania z lokalu zgodnie z zawartą umową.

Prawo reguluje również możliwość wystąpienia o obniżenie czynszu. Takie działania mogą być uwarunkowane wadami lokalu, które znacząco ograniczają jego przydatność do użytku. Sytuacja ta może stać się również podstawą do wypowiedzenia umowy przez najmującego, bez zachowania ściśle ustalonych w prawie terminów.